不動産担保ローンに対応
不動産市況の長期低迷が続いています。
バブル崩壊による不動産価格の急落は、日本国民が戦後40年以上信じてきた「土地神話」を脆くも崩し、日本人の不動産に対する投資意欲を減退させる結果となりました。
一方で、平成8年ごろから不動産担保付の不良債権売買が活発となり、その後外資系の銀行・ファンドが市場を席巻しています。
彼らはかつて日本人が外国不動産を購入していたような勢いで多くの資金を注ぎ込んでいます。
しかし、彼らは彼らなりの投資哲学を持っています。
それが「利回りの重視」と言われるものです。
もちろん、彼らの考え方をそのまますべて日本に持ち込むことは危険ですが、非常に学ぶべきことが多いのも事実です。
他方で、金融機関の不良債権の処理が加速するにつれて、「魅力の乏しい」不動産も一気に市場にあぶり出されてきました。
競売市場は史上最大の繁忙期となっており、東京では競売申し立てから期間入札まで１年近くかかるという事が日常茶飯事となる異常事態が続いています。
不良債権は償却と同時にローン売却するという形で処理が続いていますが、これが２〜３年で終結すると言っていたのはいつのことでしょうか。
現状では、完全に終結する時期など予測すらつきません。
もちろん、有効活用ができないもの、条件が劣るものはいくら安くしようが買い手がつくはずはありません。
これは今後もそうでしょう。
「土地は必ず上がる｣。
日本の高度経済成長とともに当然にして地価は上がりましたが、ここまで来るともうこの考え方に自信を持って支持する人は少なくなってしまいました。
しかし、果たしてこのままでよいのでしょうか。
皮肉にも会計分野では国際会計基準に合致させるため、日本でも不動産の時価会計導入が急速に進みつつあります。
しかし、制度的にはまだまだ未解決な面が多く、現時点では方向性の呈示に留まらざるを得ません。
国際会計基準のハードルは高く、日本の企業会計においても方針決定を急ぐ必要があると考えられます。
ただ、このままではよくわからないうちに日本の不動産、ひいては日本の価値がズルズルと下がって行くような気がしてなりません。
まず、地価理論、投資価値、不動産の時価に関する考え方を大至急整備すべきではないでしょうか。
一体いくらが妥当なのかという議論がないと、市場はどんどん弱気になり、買い叩かれても仕方がないといったムードが続きかねません。
一方で「高くなればいい」という考え方もあるようですが、これもお粗末きわまりないと言えます。
議論がないままに、なし崩しに時価会計に突入すると、混乱が生まれるのは必至です。
それだけ「不動産の時価評価」は重要と言えるのです。
バブル経済の崩壊から10年が経とうとしている。
企業倒産、銀行、生損保の破綻、日本経済の破滅は行きつくところまで来てしまった感がある。
不動産の時価に至ってはバブル以前の水準はおろか、８０年代のそれさえ下回る事態にまで陥っている。
そして回復のきざしは一向に見えてこないまま、外資系ファンド等の攻勢によって日本の不動産の所有者がどんどんカタカナの名前に変わりつつある。
金持ちが日本の不動産を買うのはいつの時代も当たり前だ。
もはや不動産マーケットさえワールドワイドである。
顧みること十数年前、日本人でさえバブルの絶頂期は豊富な「MONEY」を持って世界中の不動産を買い漁ったのだ。
かつての日本人と今日本で買いまくっている外資の違いは投資哲学・投資理論の有無だ。
外資は、彼らなりの投資哲学、投資理論を持っている。
「購入価格はできるだけたたく」、「欲しいものは理屈の範囲で高く買うこともある｣、だが、いらない（利回りが期待できない）ものははっきり「ノー」という。
非常に明快だ。
しかし、かつての日本人を見ると、投資先や投資物件ばかりを探しまくったものの、投資理論などはおよそ持ち合わせているとは言えなかった。
当時の口癖は「何でもいい、金はあるのだから」という尋常ではないものだった。
われわれは一体何をしていたのだろうか。
振り返って見ると、地価上昇時に真っ先に議論されたのは「地価の上昇は国民生活を圧迫する」ということだった。
東京近郊で一般庶民の住むような住宅が1億円を超えるのが当たり前となると、事態は、もはや住宅難のレベルではすまない。
「保有不動産の有無は貧富の差｣、「技術よりも不動産の有無で企業の価値が決まる」、とても自由主義経済社会での出来事ではなかった。
まじめな勤労者が一生かかっても住宅すら買えない現状に働く意欲さえ失いかねなかった。
しかし、これらはちょっと考えれば異常なことに気づく。
この現実に目覚めるために時間がかかったのは呪縛なのか、それとも資産デフレを認めたくなかったのか。
どちらにしても、ここまで地価が下がった今では現状を認めざるを得ない。
そういう意味では、まだ高いなと思いながらも、一般勤労者層が住宅を購入できる水準に不動産価格が戻ったのは一面では良かったと考えたい。
ところで、古くからある議論だが、一般の勤労者にとって妥当ともいえる住宅の価格水準は一体どの程度なのだろうか。
たとえば、イギリスでは年収の4〜5倍で通勤1時間内の戸建ての立派な中古住宅が手に入る。
建設白書によれば、イギリスでは建物を75年は利用し、なかには100年ものも少なくないという。
消費の国と言われるアメリカでさえ、建物の平均寿命は44年だ。
それに比べ、日本の建物は26年で取り壊される。
しかも、資金の大半が土地購入代金に投入され、肝心な住環境は軽視されてきたのが戦後の住宅事情だ。
最近はあまり聞かなくなった「ウサギ小屋」という言葉はまさにこれを象徴していた。
それだけ日本人は土地に対し金をつぎこんでいたことを意味する。
しかし、本当にこのままでいいのだろうか。
不動産価格の長期低迷は今や日本経済の立ち直りを遅らせている主因になっている。
「不良債権の山」はその残骸であり、そのツケは国民の税金として、そして異常とも言える国債の発行残高として顕在化している。
これらの裏返しとして、不動産の価値について「本当に理解できている日本人はどのくらいいるのだろうか」という疑念が生じてくる。
バブル経済の原因究明、反省も真剣に行われないまま時間だけが経過している。
地価や不動産価格メカニズムの解明、いや、国民の立場に立った不動産政策がなされる雰囲気すら未だに感じとることができない。
一方の、不動産理論とて経済成長率との連動程度で、不動産自体の収益性からのアプローチについてはかなり遅れている。
もともと、日本人には「不動産投資では損をしない」という神話とも言える感覚があった。
自宅は最大の財産で、生活を切り詰めてまで不動産を購入するが一般的な中流意識と信じ込まされていた。
その行動の裏にはこれまで地価が下がることはなかったという妄想的事実があったのは確かである。
土地は確実な財産形成のシンボルであった。
しかし、「下がらない」という認識は経験則だけによるものである。
経験は時として大きな裏切りを見せる。
バブル崩壊で、「もう不動産の時代は終わった」などと言われるようになると、急に投資意欲は遠のいていった。
資産形成と考えていた人達がその反動で負債に追われ、不動産を投げ売る。
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